재개발 사업에서 권리 산정 기준일이란?

부동산 재개발사업에서 권리산정기준일의 의미와 서울시 조례 사례

 

부동산 재개발사업은 도시의 낙후된 지역을 새롭게 정비하여 주거환경을 개선하는 중요한 도시정비사업입니다. 하지만 이 과정에서 기존 거주자, 부동산 소유자, 투자자 등 다양한 이해관계가 얽히면서 재산권과 관련된 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이를 방지하고 공정성을 확보하기 위해 ‘권리산정기준일’이 도입되었습니다.

재개발 사업에서 권리 산정 기준일이란?

[목차여기]

 

1. 권리산정기준일이란?

 

▶ 정의

 

권리산정기준일은 재개발사업에서 부동산 소유자들이 받을 수 있는 권리를 결정하는 기준이 되는 날짜입니다. 이 날짜를 기준으로 재개발구역 내의 주택 및 부동산 소유 여부가 향후 분양권을 받을 수 있는지 여부를 결정짓게 됩니다.

 

즉, 기준일 이전에 해당 재산을 소유한 사람은 재개발사업 이후 새롭게 공급되는 주택(아파트)의 분양권을 받을 수 있지만, 기준일 이후에 부동산을 취득한 사람은 분양권을 받을 수 없고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

 

▶ 권리산정기준일의 주요 목적

• 투기 방지: 재개발 발표 이후 급등하는 부동산 거래와 ‘지분 쪼개기’ 등의 투기적 행위를 막기 위해 설정됨.

• 공정성 확보: 사업 시작 전에 소유한 자들에게 정당한 권리를 배분하고, 이후 투기적 취득을 방지하여 조합원의 권리를 보호함.

• 재개발 절차의 원활한 진행: 부동산 소유권 변경으로 인해 발생할 수 있는 혼란을 줄이고, 원활한 사업 추진이 가능하도록 함.

재개발 사업에서 권리산정기준일이란? 출처 : 서울시 고시(25.3.6)

2. 권리산정기준일의 필요성

 

▶ 1) 투기적 부동산 거래 차단

 

재개발구역으로 지정되면 땅값과 집값이 급격히 상승하는 경향이 있습니다. 이로 인해 ‘지분 쪼개기’나 ‘단기 매매’ 등의 투기적 거래가 발생할 수 있습니다.

 

예시:

• 어떤 사람이 1채의 집을 가지고 있다가, 재개발 발표 직전 이를 3명의 가족에게 지분으로 나누어 팔면(지분 쪼개기), 분양권이 3개로 늘어날 수 있습니다.

• 따라서 기준일을 설정하면 이러한 인위적인 거래를 차단할 수 있습니다.

 

▶ 2) 기존 소유자의 권리 보호

 

만약 권리산정기준일이 없다면, 재개발 발표 이후 투자자들이 대거 몰려와 기존 거주자의 입지가 좁아질 가능성이 높습니다.

• 기준일을 설정함으로써, 재개발이 발표되기 전에 해당 지역에 거주하고 있던 원주민들에게 우선적인 권리를 보장할 수 있습니다.

 

▶ 3) 재개발사업의 원활한 추진

 

권리산정기준일이 명확하지 않으면,

• 분양권을 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 높아지고,

• 조합원 선정 과정에서 소송 등의 법적 분쟁이 늘어날 수 있으며,

• 결과적으로 재개발사업이 지연될 가능성이 커집니다.

 

따라서 사전에 기준일을 설정하고 명확히 고지하는 것이 사업의 안정성을 높이는 방법입니다.

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3. 서울시의 권리산정기준일 사례

 

서울시는 투기 방지와 공정한 분양권 배정을 위해 권리산정기준일을 적극적으로 활용하고 있습니다.

 

▶ 서울시의 주요 사례

 

(1) 신속통합기획 재개발 후보지 권리산정기준일

 

서울시는 2022년 신속통합기획 재개발 후보지를 선정하며, 2022년 1월 28일을 권리산정기준일로 고시했습니다.

 

주요 내용:

• 기준일 이전에 소유한 주택 및 부동산은 분양권을 받을 수 있지만,

• 기준일 이후 새롭게 취득한 부동산(매입한 주택, 건축된 신축 건물 등)은 분양권을 받을 수 없음.

• 기준일 이후 부동산을 매입한 사람들은 ‘현금청산’ 대상이 됨.

 

(2) 공모 신청일을 기준으로 한 권리산정기준일

 

서울시는 신속한 재개발을 위해 권리산정기준일을 공모 신청일로 앞당기는 방식을 채택했습니다.

 

이로 인해 다음과 같은 부작용이 발생하기도 했습니다.

• 재개발 구역으로 지정되기 전 건축 허가를 받은 사람들조차도 기준일이 소급 적용되면서 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 됨.

• 기존에 정당한 절차를 통해 건축한 주택들도 재개발 대상에서 제외되면서 소유자들의 반발이 커짐.

 

(3) 권리산정기준일과 관련한 논란

 

서울시의 기준일 설정 방식이 일부 주민들에게 불이익을 주면서, 이에 대한 논란도 발생하였습니다.

• 특히 건축 허가를 받고 착공을 진행한 건물들도 권리산정기준일 이후에 준공되었다는 이유로 분양권이 인정되지 않는 사례가 나왔습니다.

• 따라서, 기준일 설정 과정에서 주민들과 충분한 협의를 거쳐야 한다는 목소리가 나오고 있습니다.

재개발 사업에서 권리산정기준일이란? 출처 : 서울시 고시(25.3.6)

재개발 사업에서 권리산정기준일이란? 출처 : 서울시 고시(25.3.6)

4. 권리산정기준일 적용 시 유의할 점

 

▶ 1) 재개발 예정지역의 부동산 매입 시 주의

• 재개발 예정지역 내 부동산을 매입할 경우 권리산정기준일이 언제인지 반드시 확인해야 함.

• 기준일 이후 취득한 부동산은 분양권이 아닌 현금청산 대상이 될 수 있음.

 

▶ 2) 신축 건물 및 증축 시 고려해야 할 사항

• 기준일 이후 신축된 건물은 조합원이 아닌 현금청산 대상이 되므로, 건축을 고려 중이라면 기준일을 확인해야 함.

• 특히, 기준일 소급 적용 여부를 주의해야 함.

 

▶ 3) 법적 분쟁 가능성 고려

• 기준일을 둘러싼 논란이 발생할 가능성이 높으므로, 법적 대응 방안을 미리 검토하는 것이 중요함.

• 특히 기존 건축 허가를 받은 경우에도 분양권을 인정받지 못하는 사례가 있으므로, 법률 전문가와 상담이 필요할 수 있음.

 

결론

 

권리산정기준일은 재개발사업에서 매우 중요한 개념으로, 투기를 방지하고 공정한 분양권 배정을 보장하기 위해 설정됩니다. 서울시의 사례에서 볼 수 있듯이, 기준일 설정 방식에 따라 주민들에게 예상치 못한 영향을 미칠 수도 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

 

재개발 예정지역에서 부동산을 소유하거나 투자하려는 경우, 반드시 권리산정기준일을 확인하고 신중하게 대응하는 것이 중요합니다.

 

 

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